■ 本报记者 郭斌
1. 市中心的“供过于求”状况改善
2. 消费税上调前的“蜂拥”现象
3. 招商引资将成为打破国内需求减少的良策
【本报报道】欧美经济衰退仍在继续,新兴国家的经济成长也明显渐慢。在世界经济失去了驱动力的情况下,日本经济和企业又因“钓鱼岛问题”引发了日中关系不和,其前途已被一片乌云笼罩。作为经济环境的“测温计”,日本房地产市场是触底反弹还是越陷越深?
在2008年雷曼兄弟倒闭后,日本持续恶化的市中心写字楼空置率由2012年后半期开始改善,进入了租金上涨的区间。三菱地产会长木村惠司曾说,“新建筑的入住率也达到高水准,行业内的紧张也逐步缓解。”
以市中心为例,2008年前在日本出现了热火朝天的大建新楼的景象,造成供应大幅上升。而随后的经济衰退另需求迅速缩小。导致在08前计划施工并陆续竣工的新房变得暗淡无光。在此影响下,租金下降、空置率大幅提高令开发商苦不堪言。
2009年的新建计划开始减少,大规模开发至2012年为止几乎停止。这使得供应不断减少,租金触底反弹开始显现,复苏趋势变得明显。预计2013年新增建设计划仍然较低,土地价格和房地产价格会趋于稳定。
除了市场整体的改善,租金下降还刺激了城市“房地产投资信托基金”的销售。单凭高收益率就吸引了众多外国资金的拥入。可以期待,在供求得以改善,投资不断扩大的刺激下将会带动日本房地产市场触底反弹。
日本的竞争对手——新加坡、香港
现阶段,由于房地产市场条件的有所改善,三菱等一些日本大型房地产开发公司希望趁机招商更多外资介入。但也有分析人士称,虽然,日本国内房地产有所反弹,但从中长期考虑,房地产市场却还是会因高龄化社会等问题变得扑朔迷离。因此,有人呼吁此时将欧美、亚洲等地的房地产开发商吸引到日本投资应该是头等大事。
2012年10月三菱地产与UR都市机构联手完成了“大手町金融城”。城内设置了圣路加国际医院分院,提高在日外国人的使用便利性。同时,迁入“大手町金融城”的日本政策投资银行等公司将进行同样的“对外开发计划”,追逐香港、新加坡等亚洲的先进城市。
消费税上调对购房的影响
从“消费税的影响”上分析,除了对新建住宅需求最多的东日本大地震灾区以外,2014年的消费税上调也是对房地产业的一大刺激。可以预见,对房地产公司而言,最大困惑的是消费税上调前的需求激增,这种“短暂的春天”将给开发商带来喜中有悲的情绪。一时的需求高潮往往意味着之后的需求下降,因此也会对房地产公司的稳定经营带来隐患。 这个问题上的关键点在于政府的住宅贷款减税政策。为了避免需求的分布不均衡,贷款减税政策(2013年失效)的延长与扩充成为了争论的焦点。